מקרקעין - דירות


מקרקעין - דירות

מקרקעין מוגדרים בישראל בחוק המקרקעין כ- קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה, חיבור של קבע או חיבור זמני.

בעלות במקרקעין היא זכות להחזיק במקרקעין ולעשות בהם כל עסקה לפי דין או לפי הסכם הבעלות על מקרקעין כוללת את העומק שמתחת לפני הקרקע (בעלות על מחצבים), וגם בתחום שמעל הקרקע למעט מעבר מעל הקרקע. המדינה שומרת לעצמה את הזכות על המשאבים הטבעים שלה כגון מחצבים ובסמכותה להפקיע את הקרקע. מקרקעין קרויים גם נִכְסֵי דְלָ‏א נָ‏יְדֵי (ובראשי תיבות נדל”ן משום שמאפיין של נכסים אלה הוא חוסר היכולת להזיזם ממקומם, להבדיל ממיטלטלין – נכסים שניתן להעבירם ממקום למקום.

לנוכח הבעיות הרבות בעסקאות מקרקעין חובה להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום.

עסקאות במקרקעין: העברת הבעלות על המקרקעין נעשית באמצעות מכירתם. בנוסף לכך מקובלות עסקאות נוספות במקרקעין, המקנות זכות שימוש בנכס בלא העברה של הבעלות שכירות במקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מוגבלת, כאשר שכירות מעל לתקופה של חמש שנים נקראת חכירה, ושכירות לתקופה שמעל לעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות. דמי מפתח היא עסקת נדל”ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו. בעסקה זו הרוכש משלם מחיר נמוך (כמחצית משוויו המלא של הנכס), ובתמורה מקבל חזקה על הנכס וממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בתמורה לתשלומים אלו, מקבל הדייר הגנה לזכויות המגורים שלו בנכס עד סוף ימיו. הוא אף יכול להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה אם התגורר עמו סמוך למועד פטירתו. השיטה מעוגנת בחקיקה מיוחדת שעברה גלגולים רבים עד שנחתמה ונושאת את הכותרת: “חוק הגנת הדייר”. השלמתה של עסקת מקרקעין, כגון עסקה למכירת בית הנמצא בבנייה, עשויה להימשך זמן רב.

הערת אזהרה – להגנת זכויותיו של הקונה בעסקה כזו משמשת הערת אזהרה, שהיא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרישום הערת אזהרה שתי מטרות: 1. להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור. 2. למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א’, לעשות עסקה סותרת עם אדם ב’ באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של אדם א’ או ללא קבלת צו מבית משפט. לעסקה במקרקעין אין תוקף ללא חוזה בכתב.

מס שבח הינו מס ייחודי בגין רווח הון שהופק ממכירת זכויות במקרקעין בישראל וזכויות באיגוד מקרקעין. המס מוטל גם על מכירות מקרקעין של ישראלים בשטחים. במסגרת מס זה קיימים אותם פטורים ממס על מכירות של דירות מגורים בישראל. 

מס רכישה על פי החוק חייב כל רוכש מקרקעין בתשלום מס רכישה על פי מדרגות המתעדכנות אחת לשנה, בתאריך 16 בינואר. 

היטל השבחה תשלום הנדרש מבעל מקרקעין לוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים על ידי אותה וועדה:  אישור תוכנית בניין עיר / אישור הקלה / אישור שימוש חורגגובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, והוא משולם ביום מימוש הזכויות בקרקע. גובה ההיטל נקבע על ידי שמאי מטעם הרשות המקומית אך ניתן לערער אליו תוך 30 יום.

קונה או מוכר דירה? 

אל תעשה זאת ללא קבלת ייעוץ משפטי ומקצועי.