תמ”א 38 – השקפה אישית


1 דקות קריאה
30 May
30May

המון כבר נכתב על תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ”א 38). ואכן, למה לא? הרי כולם רוצים “התחדשות עירונית” וגם “חלק מהעוגה”, כאשר בפועל, מעטים הם המבנים בישראל שזוכים לביצוע של פרוייקט כאמור. למה? התשובה המיידית היא כדאיות כלכלית לקבלן/יזם המבצע – כפי שקבע מבקר המדינה בשנת 2011. בנוסף לכך יש את עניין בירוקרטיה של הרשות המקומית באישור תוכניות של התחדשות עירונית, ומעבר לכל אלו קיימת השאלה הניצחת של הדייר הסרבן – “מה אני אקבל?”.

המדינה הכירה בעובדה שעד לשנת 1980, נבנו בישראל מבנים שמבחינת ההיבט התכנוני, התעלמו לחלוטין, משאלת חוזק המבנה ברעידות אדמה. כן, כן, ישראל נמצאת על השבר הסורי-אפריקאי, ורעידות אדמה מתרחשות מעת לעת, והצפי הוא לרעידות אדמה בעוצמות שיפילו בניינים. משכך המדינה החליטה לגלגל את האחריות למחדלה, על גב בעלי הדירות בבניינים השונים. המדינה והציעה תוננית “פיקציה” של תמ”א 38, ובו היא חייבה את בעלי הדירות לדאוג לחיזוק המבנים! חכם! אבל גם כואב.

ועכשיו, על הדיירים לדאוג לבטחונם וכן “שהגג לא יפול עליהם”. ואם לא די בכך, הרשות  מוציאה צווים לתיקון מבנים מסוכנים, הכל כדי לגרום לדיירים לחתום על הסכם תמ”א!!

אבל רגע? באיזה תמ”א לבחור? תמ”א 38 (1) – הוספת קומה אחת בלבד? או אולי תמ”א 38 (2) בינוי פינוי? ומה עם תמ”א 38(3) תוספת 2.5 קומות? אה כן, ולא נשכח את תמ”א 38 (4) ואת (5) ואת…. אלו שעוד יגיע יומם. אגב, לא נשכח את “קבלני החתימות” שאיתם הפרוייקט מלכתחילה נדון לכישלון, ועניינים נוספים במסגרת ההתקשרות עם קבלן/יזם לצורך פרוייקט כאמור. ואם בכך לא די, שהרי המחוקק מנסה לתקן עוד ועוד תקנות כדי להוציא פרוייקטים אל הפועל ובכל זאת מעטים הם המבנים שזוכים בביצוע ההתחדשות העירונית המיוחלת.

אוסף התקנות שהחל בשנת 2005, מנסה להתאים את הבניינים שנבנו עד לשנת 1980 לעמוד בתקן הישראל 413 (עמידות מבנים בפני רעידות אדמה) תקן שנכנס לתוקף אגב בשנת 1975. אם היינו בחקירה נגדית בבימ”ש הייתי שואל:

“מה? בשנת 75? ולקח לממשלה 30 שנה לחשוב על התמ”א “הגאונית” הזו?”

ולמרות התוכנית, התמריץ הכלכלי ליזם, התברר כלא כלכלי. הליכי הרישוי הפכו לסחבת, והחשוב מכל, “הדייר הסרבן” הפך “למסמר הערב”, והמדינה מצידה מתקינה עוד ועוד תיקונים לחוק! אז מה בעצם הרשות המקומית תאשר במסגרת ההתחדשת העירונית?

חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.

סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.

הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.

הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.

חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ”ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ”ד (12 מ”ר ברוטו ו- 9 מ”ר נטו).

בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח קומה טיפוסית.

כמו כן מאפשרת התמ”א להרוס את הבניין הקיים, אשר דורש חיזוק לפי התמ”א, ולהקימו מחדש לפי זכויות הבניה של התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ”א 38.

מה עוד? אז ככה. מעלית, חניה, עיצוב הבניין, תוספת מרחבים מוגנים ועוד, כל יזם “והסטייה” שלו. וכל זה לא עולה לבעלי הדירות בבניין כלום. טוב, אולי זה יעלה לדייר סרבן, שיחוייב בתשלום פיצוי / קנסות של מאות אלפי שקלים וניתן יהיה גם למנות כונס על הדירה שלו… אבל זה כבר עניין למאמר אחר.

שוב, האחריות לביצוע החיזוק לבניין, חלה על בעלי הדירות – כך לפי החוק.

* קרדיט לתמונה – קבוצת עשהאל


הערות
* כתובת הדואר האלקטרוני לא תוצג באתר.